Spadek sprzedaży mieszkań deweloperskich o 30%
Jak wynika z najnowszego raportu firmy badawczej Spectis zatytułowanego „Deweloperzy mieszkaniowi w Polsce 2022-2027”, z uwagi na gwałtowne zmniejszenie popytu na mieszkania, w całym 2022 r. sprzedaż mieszkań deweloperskich odnotuje spadek o ok. 30%.
Popyt odłożony w czasie
Wprawdzie konieczność walki z inflacją poprzez wzrost stóp procentowych znacząco zdławiła popyt na mieszkania, jednak jest to zjawisko przejściowe. Strukturalny niedobór mieszkań w Polsce, potęgowany przez napływ uchodźców z Ukrainy, generuje tzw. popyt odłożony w czasie, który przy malejącej inflacji i pierwszych obniżkach stóp procentowych, powróci na rynek. Scenariusz taki zrealizować się może jednak dopiero w 2024 r. Całkowite przychody 30 największych
grup deweloperskich działających w Polsce wyniosły w 2021 r. rekordowe 17,9 mld zł (nominalny wzrost o 22% r/r), z czego 15,7 mld zł przypadło na działalność deweloperską w zakresie budownictwa mieszkaniowego. W 2021 r. 30 czołowych deweloperów odnotowało rekordową sprzedaż blisko 43 tys. lokali, co w dużej mierze było wynikiem rekordowo niskiego poziomu stóp procentowych oraz realizacji popytu odłożonego w czasie z powodu pendemii. Wysoka sprzedaż odnotowana w 2021 r. oznacza jednak również wysoką bazę porównawczą, która potęguje siłę korekty sprzedaży mieszkań notowaną w 2022 r. Jak wynika z szacunków Specits, w całym 2022 r. wiodące firmy deweloperskie w optymistycznym scenariuszu odnotują spadek sprzedaży o ok. 30%, do poziomu 30 tys. lokali, czyli nieco poniżej średniorocznego poziomu z lat 2018-2020. Biorąc jednak pod uwagę niesprzyjające okoliczności rynkowe, nadal będzie to liczba znacząca.
Zmiana strategii działania deweloper ów na rynku polskim
Diametralne zmiany, jakie zaszły na polskim rynku mieszkaniowym w ciągu ostatniego roku zmusiły deweloper ów do modyfikacji planów i strategii inwestycyjnych oraz podjęcia działań dostosowawczych. Ze względu na znaczący spadek popytu na mieszkania, spowodowany przede wszystkim bezprecedensową serią podwyżek stóp procentowych, galopującą inflacją, pogorszeniem się sytuacji gospodarczej, niepewnością oraz zawirowaniami geopolitycznymi, duża liczba firm deweloperskich podjęła decyzję o ograniczeniu produkcji. Sytuacja ta niewątpliwie wpłynie negatywnie na wyniki finansowe firm deweloperskich w kolejnych kwartałach. Może również przyczynić się do konsolidacji rynkowej, utrudniając lub wręcz uniemożliwiając dalsze funkcjonowanie małym podmiotom. Jednocześnie prawdopodobnie pogłębi lukę mieszkaniową w Polsce.
Planowanie realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych stało się w ostatnim czasie dużo bardziej skomplikowane i ryzykowne, z uwagi nie tylko na wyjątkowo trudne do przewidzenia perspektywy rynku, ale także spadek dostępności finansowania oraz wciąż rosnące ceny niektórych materiałów budowlanych i energii oraz koszty wykonawstwa, których deweloperzy często nie mogą już przenosić na potencjalnych nabywców mieszkań, bo tych brakuje lub jeśli się znajdują, oczekują raczej obniżek cen.
W obliczu zamrożenia popytu ze strony klientów indywidualnych, deweloperzy skierowali swoje zainteresowanie na segment najmu instytucjonalnego. Niektórzy z nich nawiązują współpracę z funduszami działającymi w segmencie PRS i realizują dla nich całe projekty mieszkaniowe lub sprzedają im część mieszkań ze swojej oferty, a inni tworzą własne platformy PRS, by samodzielnie działać na tym rynku. Do deweloper ów, którzy już rozwijają lub zamierzają rozwijać swoją działalność w segmencie mieszkań na wynajem, należą m.in.: Echo Investment, Murapol, Develia, Vantage Development, Ronson Development, Spravia, Victoria Dom, Strus Development czy Budnex. Pomimo dużej dynamiki wzrostu segmentu PRS w Polsce, nie jest on jednak na razie w stanie zrekompensować deweloperom spadków sprzedaży notowanych na rynku detalicznym.
Bartłomiej Sosna, ekspert rynku budowlanego wSpectis
