Rynek mieszakniowy w III kwartale 2012 r.
Deweloperzy wprowadzili do sprzedaży zdecydowanie mniej nowych inwestycji niż w poprzednim kwartale, a liczba zawartych transakcji utrzymała się na zbliżonym poziomie. Po 10 kwartałach nieprzerwanego wzrostu spadła liczba mieszkań w ofercie.
Na sytuację na rynku mieszkaniowym największy wpływ miała wyjątkowo wysoka podaż, związana z rekordową liczbą lokali wprowadzonych do sprzedaży w okresie styczeń – kwiecień 2012 roku, czyli przed 
wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej. Zgodnie z prognozą REAS liczba mieszkań w ofercie osiągnęła swoje średnioterminowe
Sytuacja w otoczeniu rynku mieszkaniowego w III kwartale była zdecydowanie mniej sprzyjająca niż kwartał wcześniej. Z GUS, rządu, instytucji finansowych i badawczych oraz mediów zaczęły napływać informacje o większym niż się spodziewano spowolnieniu polskiej gospodarki, spadku tempa wzrostu konsumpcji i płac realnych, zagrożeniach na rynku pracy. Niepokojące, choć nadal na dobrym poziomie były także ogłoszone pod koniec sierpnia informacje o kredytach hipotecznych, udzielonych w II kwartale. Niezbyt korzystne były także sygnały napływające spoza Polski, zarówno te o obecnych problemach krajów południowej Europy, jak i te o prawdopodobnej recesji w bieżącym roku w strefie euro.
Oczywiście, dla efektywnego popytu, widocznego w postaci zawieranych umów, zasadnicze znaczenie miała dostępność kredytów, a ta w zasadzie nie uległa w III kwartale istotnej zmianie w porównaniu z kwartałem poprzednim. Tym większa była i jest nadal z ich strony determinacja, by skorzystać z ostatniej okazji do zaciągnięcia kredytu wspieranego dotacją z budżetu państwa w ramach programu „Rodzina na swoim”. W wielu przypadkach także deweloperzy, pomimo obniżonych znacznie limitów cenowych, starali się zaoferować przynajmniej część budowanych mieszkań takim klientom. Wpłynęło to i na średnie ceny i na wielkość sprzedaży.
Podaż
Zgodnie z wynikami monitoringu REAS w III kwartale 2012 roku, w sześciu aglomeracjach o największej skali obrotów na rynku pierwotnym (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) wprowadzono do sprzedaży prawie 6,4 tys. mieszkań, czyli dwa razy mniej, niż w poprzednim kwartale i zarazem najmniej od III kwartału 2009 roku. Zatem, zgodnie z przewidywaniem, po rekordowym pod tym względem II kwartale, deweloperzy wyraźnie wyhamowali wprowadzanie na rynek nowych inwestycji. Jednak w okresie minionych czterech kwartałów wprowadzono do sprzedaży w tych miastach ponad 36 tys. mieszkań, czyli tylko o 6,5% mniej niż w okresie od IV kw. 2010 do III kw. 2011. Warte jest także podkreślenia, że mieszkania, które pojawiły się w sprzedaży w III kwartale, w ogromnej większości nie były objęte wymogiem zapewnienia nabywcom rachunku powierniczego zgodnego z ustawą o ochronie praw nabywców. Były to bowiem najczęściej albo kolejne etapy już wcześniej realizowanych przedsięwzięć deweloperskich, albo też nowe inwestycje, w przypadku których deweloperzy spełnili przed 29 kwietnia, bez większego rozgłosu, formalny wymóg ogłoszenia sprzedaży, natomiast w praktyce rozpoczęli sprzedaż w III kwartale.
Pomimo wyraźnie mniejszej liczby lokali wprowadzonych w III kwartale na rynek, łączna liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży w sześciu aglomeracjach zmniejszyła się stosunkowo niewiele i wyniosła na koniec kwartału nieco ponad 55,7 tysiąca jednostek, o 2% mniej niż trzy miesiące wcześniej. Oferta zmniejszyła się w Warszawie o ok. 2%, w Poznaniu o 5%, w Trójmieście o 5,5% i w Łodzi aż o 8%, prawie nie zmieniła się
we Wrocławiu, zaś w Krakowie wzrosła o ponad 3%.Dane REAS o liczbie mieszkań wprowadzonych do sprzedaży są spójne ze statystykami GUS po trzech kwartałach. W całej Polsce deweloperzy rozpoczęli budowę 46,1 tysięcy mieszkań, czyli tyle samo co w analogicznym okresie roku poprzedniego, natomiast uzyskali w tym samym okresie pozwolenia na budowę nieco ponad 54,8 tysiąca mieszkań (czyli o prawie 9% mniej niż rok wcześniej). Spółdzielnie
mieszkaniowe rozpoczęły natomiast budowę 1,8 tys. mieszkań, o 11% więcej, niż rok wcześniej, choć uzyskały w tym okresie pozwolenia na budowę tylko 1,45 tysiąca (o 37% mniej, niż w pierwszych trzech kwartałach 2011 roku). Dane te, zgodnie z oczekiwaniami REAS, wskazują na to, że spowodowany ustawą deweloperską wzrost liczby lokali wprowadzonych do sprzedaży, jedynie częściowo przełożył się na, choćby formalne, rozpoczynanie budów.
Kiedy spojrzymy na strukturę obecnej oferty z punktu widzenia planowanej daty oddania budynków do użytku, nie zobaczymy jednak wielu inwestycji z bardzo odległym terminem ukończenia. Na rok 2014 zaplanowano oddanie 21% jednostek znajdujących się w ofercie, a tylko 2% – na rok 2015 lub później. W ofercie nadal dominują mieszkania w trakcie realizacji (w trakcie budowy), które stanowią 76% mieszkań oferowanych przez deweloperów.
W porównaniu z poprzednim kwartałem liczba mieszkań gotowych niesprzedanych wzrosła zaledwie o 1%, a w skali 12 miesięcy – o ponad 34%. Na koniec września w Warszawie takich mieszkań było ponad 4,7 tysiąca, nieznacznie więcej, niż w poprzednim kwartale, a we wszystkich sześciu aglomeracjach łącznie takich mieszkań było ponad 12,7 tysiąca. Wobec dużej liczby lokali planowanych do oddania w IV kwartale 2012 roku najprawdopodobniej liczba gotowych niesprzedanych mieszkań jeszcze wyraźnie wzrośnie.
Popyt i ceny
W III kwartale 2012 roku liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków zmniejszyła się w porównaniu z II kwartałem 2012 roku o około 7% i wyniosła blisko 7,1 tys. mieszkań. Był to wynik słabszy od odnotowanego w poprzednich trzech kwartałach, ale lepszy niż przed rokiem. Trzeba pamiętać, że trzeci kwartał w roku zwykle przynosi niższą sprzedaż, ze względu na słabsze miesiące wakacyjne. Biorąc to pod uwagę, można ocenić wynik sprzedaży jako 
dobry. Z pewnością pozytywny wpływ na sprzedaż wywarła wielkość i różnorodność oferty, jak również elastyczność cenowa sprzedających.
Przeciętne ceny mieszkań w ofercie, a także ceny sprzedawanych jednostek nadal łagodnie spadały, natomiast bardziej dynamicznie zmniejszyły się ceny lokali wprowadzonych do sprzedaży w tym kwartale. Były one o blisko 16% niższe, niż ceny z I kwartału 2009 roku. Oprócz wysokiej podaży nietypowym czynnikiem przyczyniającym się do takiej polityki cenowej było niewątpliwie dostosowywanie poziomu cen w tańszych inwestycjach do limitów w ramach programu „Rodzina na swoim”.
W ciągu ostatnich 12 miesięcy na sześciu rynkach sprzedano nieco ponad 29,6 tysiąca lokali, czyli o 1% mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej (IV kw. 2010 r. – III kw. 2011 r.). Ta relatywnie dobra sprzedaż miała jednak swoją cenę: wobec coraz większej oferty i stabilnej sprzedaży wysiłek i koszty wkładane
w pozyskanie i obsłużenie nabywców są coraz większe, zaś sprzedaż w przeliczeniu na przeciętną inwestycję zdecydowanie maleje. Dla porównania dość przypomnieć, że na koniec 2010 r. w ofercie było ok. 39 tys. jednostek. Wobec malejących cen zmniejszają się także przeciętne marże na sprzedaży, które w niektórych firmach spadły do wartości jednocyfrowych. Warto też pamiętać o drugim istotnym efekcie wejścia w życie ustawy deweloperskiej związanym z obowiązkiem przygotowania prospektów informacyjnych oraz notarialnych umów deweloperskich. W firmach realizujących
prospekty samodzielnie obowiązek ten spadł na działy sprzedaży, których pracownicy zamiast aktywnie sprzedawać mieszkania muszą nie tylko opracowywać i aktualizować prospekty, ale także wygospodarować więcej czasu na podpisywanie umów deweloperskich w formie aktów notarialnych.W porównaniu z końcem poprzedniego kwartału skrócił się okres potrzebny do wyprzedaży obecnej oferty. W najlepszej sytuacji są nadal deweloperzy z Trójmiasta, gdzie przy zachowaniu tempa sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów trzeba by było czekać sześć i pół kwartała na sprzedaż ostatniego lokalu, w najtrudniejszej – firmy z Krakowa, gdzie okres ten potrwałby ponad siedem miesięcy dłużej.
Komentarz REAS
W nadchodzącym 2013 roku najprawdopodobniej najsłabszy pod względem sprzedaży będzie I kwartał, choć zapewnie w styczniu będą jeszcze podpisywane umowy, na które kredyty zostały zaciągnięte jeszcze w poprzednim roku. Liczba zawartych umów w całym roku 2013 najprawdopodobniej może spaść, i to pomimo zapowiadanej liberalizacji rekomendacji dotyczących kredytów hipotecznych.
W nadchodzących kwartałach przewidujemy silne zróżnicowanie sytuacji płynnościowej firm w zależności od:
- poziomu sprzedaży i harmonogramu płatności w inwestycjach;
- zapewnienia źródeł finansowania (bank, fundusz, właściciele), w tym możliwości uzyskania rachunków powierniczych dla nowych inwestycji;
- obciążenia innymi zobowiązaniami (spłata kredytów na zakupione tereny, spłata obligacji);
- rentowności sprzedaży (poziomu kosztów, marży).
Innymi słowy, nawet duże problemy części firm nie muszą oznaczać, że wszyscy deweloperzy są zagrożeni i odwrotnie, dobra kondycja finansowa określonych firm nie wyklucza bankructwa innych. Na szczęście, w odróżnieniu od sektora drogowego, budownictwo mieszkaniowe jest oparte o dość stabilny popyt pochodzący od dziesiątków tysięcy gospodarstw domowych, i tak długo, jak polska gospodarka będzie dalej rozwijać się, nawet nieco wolniej niż w ostatnich dwóch-trzech latach, popyt ten nie powinien podlegać dramatycznym spadkom. Ogromna większość mieszkań w obecnej ofercie to towar „sprzedawalny” – lokale niezbyt duże, w dość dobrych lokalizacjach, z cenami bliskimi możliwościom nabywców.
Jednak dla sytuacji na rynku kluczowe znaczenie będą miały czynniki psychologiczne. Z jednej strony, nastroje nabywców mogą się szybko pogarszać wraz z coraz cięższą sytuacją na rynku pracy, stagnacją dochodów i niepokojącymi informacjami płynącymi z mediów. Z drugiej, w 2013 roku na rynku zaczną coraz częściej pojawiać się inwestycje, zapewniające nabywcom pełną ochronę, wynikającą z ustawy deweloperskiej. Powinno to zwiększyć poziom zaufania klientów i nieco zwiększyć sprzedaż lokali we wczesnych fazach budowy. Wyraźnej poprawy sytuacji na rynku można oczekiwać w 2014 roku, pod warunkiem poprawy sytuacji gospodarczej w kraju i zwiększonej akcji kredytowej.
