Analiza europejskiego rynku powierzchni magazynowych

Ożywienie na rynku powierzchni magazynowych obserwowane w ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2011 r. traci na sile w drugiej połowie roku w wyniku osłabienia globalnej gospodarki i słabych perspektyw wzrostu gospodarczego – wynika z raportu Property Times – European Logistics przygotowanego przez firmę DTZ. Rok 2012 będzie przebiegał pod znakiem rozwoju krajów skandynawskich oraz państw z regionu Europy Środkowo-Wschodniej. W tym regionie przewidywany jest wzrost konsumpcji oraz produkcji przemysłowej.

 

 

W pierwszej połowie 2011 r. wraz ze wzrostem gospodarczym wzrastała produkcja przemysłowa i rynek logistyczny. Suma wynajętej powierzchni w tym okresie na pięciu kluczowych rynkach europejskich

podniosła się do poziomu 6,9 miliona m² w porównaniu do 5,5 miliona w tym samym okresie 2010 r. Rynek niemiecki i rynki regionu CEE (Europy Środkowo-Wschodniej) odnotowały znaczne ożywienie. Sieci handlowe i firmy produkcyjne korzystały z poprawiających się nastrojów konsumentów i przedsiębiorców. Suma wynajętej powierzchni w Niemczech wzrosła o 48%, a w regionie CEE o 28%. Dodatkowo w Wielkiej Brytanii odnotowano spadek dostępności powierzchni magazynowej klasy A na skutek rosnącego popytu ze strony sieci handlowych i przemysłu. Wzrosło zapotrzebowanie na projekty typu built-to-suit (budowane pod potrzeby i na zamówienie konkretnej firmy) w związku z brakiem odpowiednich powierzchni na rynku znajdujących się w odpowiednich lokalizacjach.

Poziom produkcji przemysłowej w krótkim horyzoncie czasowym będzie zróżnicowany w różnych regionach. W Niemczech, regionie CEE i w krajach skandynawskich przewidywane wzrosty sięgną poziomu od 7% do 9%. Z kolei w Wielkiej Brytanii i Francji przewidywane wzrosty będą poniżej ogólnoeuropejskiej średniej – 5,7%. W Europie na przestrzeni kolejnych trzech lat nie jest przewidywana poprawa nastrojów konsumentów, która przełożyłaby się na znaczący wzrost wydatków na konsumpcję. Jednak wskaźniki na rynkach brytyjskim, francuskim i niemieckim w tym obszarze będą powyżej europejskiej średniej. Także i w tym przypadku najwyższe wzrosty przewidywane są w regionie CEE i w krajach skandynawskich – od 2% do 3% rocznie (2011-2014).

 

W pierwszej połowie 2011 r. aktywność inwestorów w sektorze powierzchni magazynowych pozostała na zbliżonym do notowanego w analogicznym okresie roku poprzedniego poziomie – w sumie w Europie zainwestowano 4,6 miliarda euro. Ciągle obserwujemy ożywienie na europejskim logistycznym rynku inwestycyjnym, jednak jest ono słabsze niż na rynku globalnym. Najwięcej środków zostało zainwestowanych na rynkach brytyjskim i niemieckim (odpowiednio: 1,3 miliarda euro i 800 milionów euro). Region Europy Środkowo-Wschodniej odnotował największy wzrost od dziesięciu lat – w sumie w nieruchomości z tego sektora zainwestowano 450 milionów euro. Te dane potwierdzają słuszność twierdzenia zawartego w raporcie DTZ Fair Value Index, według którego aktualnie największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się rynki powierzchni handlowych i magazynowych, na których można znaleźć atrakcyjnie wycenione nieruchomości.

W raporcie podkreślono również, że w analizowanym okresie ceny najmu powierzchni magazynowych były stabilne. Jednak już w 2012 r. na głównych europejskich rynkach spodziewany jest wzrost stawek czynszu. W latach 2011 – 2015 przewidywany wzrost stawek na europejskim rynku logistycznym kształtował się będzie na poziomie 1,5% rocznie, co będzie wartością nieco niższą niż w sektorach biurowym i handlowym. Wzrosty na niektórych rynkach europejskich, jak np. w Barcelonie, będą jednak szczególnie wysokie w związku z dużymi spadkami, które dotknęły te rynki na przestrzeni ostatnich trzech lat.

 

Za wyjątkiem kilku lokalizacji prowadzenie spekulacyjnych projektów (budowanie obiektu z zamiarem pozyskania najemców) będzie bardzo trudne. W pierwszej połowie 2011 r. odnotowano zwiększoną liczbę transakcji najmu na rynkach takich jak Belgia, Niemcy i Francja. W związku z zawirowaniami na rynku przewidujemy zmniejszoną liczbę transakcji w drugiej połowie roku. Jednak pomimo panującej niepewności można dostrzec pozytywne sygnały świadczące o wzroście w sektorze powierzchni logistycznych – mówi Rob Hall, dyrektor działu powierzchn magazynowych na region CEMEA (Europa Środkowa i Wschodnia, Bliski Wschód, Afryka) w DTZ. Przewidujemy

wzrost sprzedaży detalicznej, a jest to główny czynnik determinujący wzrost w logistyce. Co więcej rośnie znaczenie sektora E-commerce w Europie – kontynuuje Rob Hall.

– Nasze ostatnie analizy, których wyniki znajdują się w raporcie Fair Value Index™, ukazują, że sektor logistyczny oferuje relatywnie dobre stopy zwrotu z inwestycji, co spowodowane jest stosunkowo niską podażą nowczesnej powierzchni magazynowej. Przewidujemy, że zwroty w tym sektorze będą wyższe niż w sektorze powierzchni biurowych. Rynki powierzchni magazynowych takie jak Praga, Antwerpia, Barcelona i Bruksela zostały sklasyfikowane, jako rynki HOT, co znaczy, że potencjalnie oferują stopy zwrotu przekraczające założenia inwestorów, kształtujące się na poziomie 1,6% rocznie aż do 2015 r. – mówi Magali Marton, dyrektor ds. analiz na region CEMEA w DTZ.